Trükkös ingatlanosok

A spanyol ingatlanpiacon, különösen a népszerű tengerparti városokban, mint Torrevieja, Benidorm, (de máshol is)   sajnos néhány ingatlanügynök (ne feledd az „én is ingatlanozok” nem = egy profi ügynökkel), értékesítővel  és eladó is különféle trükkökkel próbálhatja meg elérni, hogy az érdeklődő vásárlók minél gyorsabban döntsenek vagy elfogadjanak kevésbé előnyös feltételeket. Íme néhány a leggyakoribb trükkök közül, amelyeket érdemes észben tartani, hogy elkerülhesd a kellemetlenségeket:

1. Az ár irreális beállítása

• Hamis alkuérzet: Egyes ingatlanokat szándékosan túlértékelnek, majd „jelentős árengedményt” kínálnak, hogy úgy tűnjön, a vásárló jó üzletet köt.
• Hasonló ajánlatok rejtése: Olykor eltitkolják a környék reális piaci árait, hogy a magasabb ár indokoltnak tűnjön.

2. Nyomásgyakorlás az idővel

• „Más érdeklődők is vannak”: Az egyik leggyakoribb taktika, hogy az ügynök azt állítja, más vevők is ajánlatot tettek, vagy éppen „már nagyon érdeklődnek”, hogy sürgessék a döntést.
• Hamis határidők: Például azzal ijesztgetnek, hogy az eladó csak néhány napig tartja az ajánlatot, ami nem mindig igaz.
• Járj utána mióta van fent a hírdetés (weboldal szegmens) . Ennek sok technikai módja van. Olyan is, amiről egy átlag internetező nem tud.

3. Az ingatlan állapotának eltitkolása

• Rejtett hibák: Nem ritka, hogy az ingatlan rejtett hibáit (például szerkezeti problémák, régi vezetékek, nedvesedés) nem említik. Ezért mindig érdemes független műszaki szakembert hívni az ellenőrzéshez.
• Engedélyek hiánya: Egyes ingatlanok nem rendelkeznek megfelelő építési vagy lakhatási engedéllyel (pl. „escritura” hiánya), amit az eladók nem mindig közölnek nyíltan.
• Nem mondják el, hogy az adott ingatlan turisztikai engedéllyel már még (már) nem rendelkezik és a vevő igy legálisan nem adhatja ki rövid távra.
• Régi (kikapcsolt állapotú háznál), hogy a közművek egyáltalán vissza kapcsoltathatok-e, ha igen, mibe kerül. Mennyi lehet áramnál a max. „potencia” (Amper)
• Itt gyakoriak a – kis, 1,5-2,8-as -  földrengések. Ma már szabvány rögzíti, hogy mennyire kell földrengésállónak lennie egy építménynek. Régi (40-50-60) éves épületeknél ennek jobb még vásárlás elött utána járni.
• Mennyire van gödörben egy épitmény ( 1-2 métert nem veszel észre), illetve jellemzően  ugye nem ott folyik le a nagy zuhi utáni esővíz (lásd Valencia környéki szomorú események)
• Ha a szomszéd lakások évek óta üresen állnak, az bizony jel, hogy valami nem stimmel. Ráadásul igy lehet sok „lakásfoglaló” szomszédod.
• Sok ingatlan jogilag még „finca”. Nos, ez esetben nem úgy építkezhetsz tovább, bővíthetsz, ahogy szeretnéd.

4. „Kihagyhatatlan” extrák

• Bútorok vagy felszerelések túláraztatása: Egyes esetekben a „bútorozott” ingatlan ajánlatai rejtett extra költségeket tartalmaznak, amelyeket külön felszámítanak.
• Kötelező kapcsolódó szolgáltatások: Például megkövetelik, hogy az ügyfél az általuk ajánlott ügyvédi vagy pénzügyi szolgáltatásokat használja, ami gyakran drágább, mint a piaci átlag.

5. Hiányos információ az extra költségekről

• Helyi adók és díjak elhallgatása: Az ingatlanvásárlás során fizetendő költségek, például az ÁFA (új építésnél), átírási illeték (használt ingatlanoknál), valamint a közös költségek sokszor csak a végén kerülnek elő. A nem rezidenseket az helyi ingatlanadón (IBI) túl további (vagyon jellegű) adó is terheli.
• Rejtett közösségi díjak: Egy társasház esetében előfordulhat, hogy nem közlik a valódi közös költség összegét, amely jelentős lehet, főleg medencével vagy lifttel rendelkező épületeknél. Vagy nem közlik a már elhatározott jövőbeli jelentős felújításokat, amely költsége az új tulajdonosnál is jelentkezik!

6. „Off-plan”  (még csak terveben lévő) ingatlanprojektekkel kapcsolatos kockázatok

• Nem teljesített ígéretek: Ha egy építkezés még folyamatban van, gyakran az ígért felszereltség vagy minőség elmarad a valóságtól.
• Pénzvisszafizetési garancia hiánya: Ha az építkezés valamiért megakad, nem mindig garantált, hogy visszakapod az előleget. Erre ugyan van kötelező biztosítás, de célszerű meglétét ellenőrizni)
• Nos, itt kell igazán a helyben tapasztalt szakember! Hogy mely építőipari vállalat megbízható és melyikről – a jobbik esetben – nem tudni semmit.

7. Ingatlanközvetítők szerepe

• Hamis exkluzivitás: Az ingatlanról azt állítják, hogy kizárólag náluk elérhető, miközben más ügynökségek is árulják ugyanazt.
• Jogállás: Az „ingatlanos” azt állítja, hogy egy iroda (cég) alkalmazottja vagy szerződéses partnere , holott csak alkalmi „beszállító”

8.  És még tudnánk vagy 100+1 dolgot felvetni.
(pl. külön fejezetet érdemelnek a hitelügyi kérdések)

Hogyan védekezhetsz?

1. Független szakértő bevonása: Egy helyi szakértő/konzulens  vagy ügyvéd /  építész bevonása megakadályozza, hogy rejtett problémákba fuss bele.
2. Piaci árak ellenőrzése: Nézd meg hasonló ingatlanok hirdetéseit a környéken, hogy reális képet kapj az árakról.
3. Minden költség előre tisztázása: Kérj részletes listát az összes járulékos költségről (adók, közjegyzői díjak, közösségi díjak stb.).
4. Szerződések átvizsgálása: Mielőtt aláírsz bármit, egy helyi szakértő vagy ügyvéd nézze át a szerződéseket. És a mellékleteit is.  Néha a „kutya ott van elásva”.
5. Ne hagyd magad siettetni: Az ingatlanpiac általában nem olyan gyorsan mozgó, mint azt néha sugallják.
6. Soha ne írj alá semmit, amit nem értesz. Akár nyelvileg, akár jogilag vagy pénzügyileg. S a tolmácsod soha ne az ingatlanos legyen. Ha nem érted 100%-ban ne szégyelj tanácsot kérni!
7. Mindenről rendes számlát legyen. Nem egy cetli, hanem sorszámos, aláírt Factura. És utalással fizess. 1.000 EUR felett egy spanyol cég, vállalkozó nem is kérhet el kp-t.
   Nem rezidensnél egy jóval több, de nem ajánljuk!
8. Tudd meg, hogy ki intézi a vétellel kapcsolatos adóügyi teendőidet? Te?
   Egy megbízott?  Az elmaradt teendők súlyos kamatokkal járnak és idővel megjelennek a tulajdoni lapodon.

Ha konkrét ingatlanvásárlási terveid vannak Torrevieja környékén, szívesen segítek további tippekkel!

Nincsenek hozzászólások

Válasz