spanyolingatlantvasarolok - Figyelmeztetés!

Legyél te is HR-es!

Mon, 06 Oct 2025 13:26:00 +0000

Mielőtt téged kérdezne, te kérdezz tőle, mint egy jó HR-es.

Ha ezekre e bevezető kérdésekre nyögés, dadogás és látható mellébeszélés nélkül, precizen válaszol, nos akkor "alkalmazhatod".

Ha nem, légy udvarias és a mond az ilyenkor szokásos búcsút: "Köszönöm, hogy eljött, majd értesitjük."

Vagy: (alternatíva) legyen saját "HR-esed".

---------------------------

Mi a különbség a tulajdonjog és a birtokjog között? Hogyan határozzák meg az ingatlan piaci értékét? Mi az ingatlanügynök szerepe az adásvételi folyamatban? Milyen dokumentumok szükségesek egy ingatlan eladásához Spanyolországban? Mi a különbség az exkluzív és a nem exkluzív megbízási szerződés között? Hogyan számítják ki az ingatlanadókat Torrevieja-ban? Mi az a közös tulajdon és hogyan működik? Milyen jogai vannak a bérlőknek és a bérbeadóknak Spanyolországban? Mi az a közjegyzői okirat és miért fontos az ingatlan adásvételnél? Hogyan működik az ingatlanfinanszírozás Spanyolországban? Mi a különbség a jelzáloghitel és a személyi kölcsön között? Milyen lépéseket kell követni egy ingatlan vásárlásakor? Mi az a tulajdoni lap és hogyan lehet hozzáférni? Hogyan határozzák meg az ingatlan értékcsökkenését? Mi az a telekkönyv és miért fontos? Milyen típusú ingatlanok találhatók Torrevieja-ban? Mi a különbség az új építésű és a használt ingatlan között? Hogyan lehet ellenőrizni egy ingatlan jogi státuszát? Mi az a közös költség és hogyan oszlik meg a lakók között? Milyen engedélyek szükségesek egy ingatlan felújításához? Mi az a lakásbiztosítás és miért fontos? Hogyan működik az ingatlan bérbeadása Spanyolországban? Mi az a bérleti szerződés és milyen elemeket tartalmaz? Hogyan lehet meghatározni egy ingatlan bérleti díját? Mi az a közös tulajdonú ingatlan és hogyan kezelik? Milyen jogi következményei vannak az ingatlan eladásának? Hogyan lehet ellenőrizni egy ingatlan energetikai tanúsítványát? Mi az a közös képviselő és mi a szerepe? Hogyan működik az ingatlan adásvételi szerződés? Mi az a tulajdonjog átruházása és hogyan történik? Milyen adók vonatkoznak az ingatlan eladására Spanyolországban? Mi az a közös tulajdonú ingatlan és hogyan oszlik meg a tulajdonosok között? Mi az a közös költség és hogyan oszlik meg a lakók között? Milyen engedélyek szükségesek egy ingatlan felújításához? Hogyan működik az ingatlan bérbeadása Spanyolországban? Mi az a bérleti szerződés és milyen elemeket tartalmaz? Hogyan lehet meghatározni egy ingatlan bérleti díját? Milyen jogi következményei vannak az ingatlan eladásának? Hogyan lehet ellenőrizni egy ingatlan energetikai tanúsítványát? Hogyan működik az ingatlan adásvételi szerződés? Mi az a tulajdonjog átruházása és hogyan történik? Milyen adók vonatkoznak az ingatlan eladására Spanyolországban? Mi az a közös tulajdonú ingatlan és hogyan oszlik meg a tulajdonosok között? Hogyan lehet meghatározni egy ingatlan piaci értékét? Kötelező-e az átruházásához a közjegyző? Kötelező-e az átruházásához az ügyvéd? Nem rezidens ingatlan eladónak kell-e különadót fizetni? Meghatalmazott útján lehet-e ingatlant venni, eladni? Mi az az adóügyi képviselő? Rokkantak kaphatnak-e átírási illeték mentességet? Lehet-e lakottan ingatlant venni? Lehet-e Spanyolországban ún. share holder ingatlan vásárlás? Ki képviseli hivatalosan a társasházi közösséget kifelé? Közös költség tartozás ráterhelhető-e az ingatlanra? Mi az ún. „banki ingatlan”? Hány % az Áfa új építésű ingatlan esetén? Hány százalék az Áfa kereskedelmi ingatlanok esetén? Hány % az Áfa garázs esetén? Hány % az átírási illeték? Mi az az IBI? Mi az a katasztrál érték? Terheli-e külön ingatlanadó a nem rezidens külföldieket? Mi az ingatlan tulajdonjogi különbség spanyol állampolgárok és külföldiek között? Egy nem EU országbeli külföldinek kell-e engedélyt kérnie spanyol ingatlanvásárláshoz? Hol vásárolhatok kifejezetten tengerparti ingatlant? Készülhet-e az adásvételi szerződés angol vagy más kért nyelven? A közjegyző kéri-e a tolmács engedélyét, szakigazolását? Társasházban kötelező-e nekem a lakásbiztosítás? Mi az a „csekkes” fizetés? Fizethetek-e ingatlant készpénzben? Mi a különbség az ingatlanügynök és az ingatlan konzulens között? Egy ingatlanügynökség kérhet-e díjat a vevőtől is, egy kínálatában szereplő ingatlan megszerzése kapcsán? Az ingatlanügynöki díj szabadáras Spanyolországban vagy vannak megkötések? Vevő oldali foglaló esetén kinek kell átutalnia a foglaló összegét, az eladónak vagy – ha van – a közvetítő ingatlanügynökségnek? Mi a foglaló szabálya Spanyolországban? Hosszabbítható-e a foglalási időszak? Ki intézi adásvétel után a közművek átírását, az eladó, a vevő vagy egy megbízott? Rejtett hiba-e, ha a frissen vásárolt lakásban sok a csótány? Kell-e Torrevieja-ban hatósági engedély légkondicionáló kültéri egység felszereléséhez? Kiskorú külföldi vásárolhat-e spanyol ingatlant? Kell-e engedély kutyatartáshoz az ingatlanomban? Mi az a Numero Turistico és mire használatos? Mennyi a turisztikai célú lakáskiadás adója és mikor kell bevallani, megfizetni? Egy tartós lakásbérleti szerződés minimum hány hónapra szól? Kik azok az „ocupado-k”, hogy történik és mi a teendő, lehetőség? Mi a menete a háztartási szemét eltávolításának? Gyakoriak-e a víz- vagy áramkorlátozások Torrevieja-ban? Milyen a közbiztonság Torrevieja-ban? A torrevieja-i ingatlanokban télen kell-e fűteni, s ha igen, hol és miként? Mi az a „potencia” a spanyol épületgépészetben? Ha nem fizetsz, hány hónap tartozás után kapcsolják ki a közműveket? Használható-e gázkazán, gázkonvektor, tűzhely Torrevieja-ban? Milyen Torrevieja internet hálózata? Ki fizeti adásvételnél az ügyvédet és a közjegyzőt? Vásárolható-e félkész ingatlan? Mi a biztosíték, ha az építőipari cég tönkremegy, de már kifizettem előleget? Új építésű ingatlannál kinek kell megkérnie a lakhatási engedélyt? Másodkézből vásárolt lakásnál automatikusan átszáll a lakhatási engedély vagy kérvényezni kell? Számlaköteles-e az ingatlanügynök, vagy csak bizonyos értékhatár felett? Hány lakosa van Torrevieja-nak? Vannak-e rossz negyedek Torrevieja-ban? Milyen a közbiztonság és miért látok sok ablakon fémrácsot? Találok-e szakembereket Torrevieja-ban, ha elromlik valami? Mi a leggyakoribb padlóburkolat Torrevieja-ban? Mennyire mozgáskorlátozott-barátok a torrevieja-i ingatlanok? Van-e magyar „negyed” Torrevieja-ban? Igaz-e, hogy néha van földrengés Torrevieja körzetében, és mennyire veszélyes? Milyen az orvosi ellátás Torrevieja-ban? Milyen az oktatási szolgáltatás gyerekeknek? Az angol nyelvvel mennyire lehet elboldogulni Torrevieja-ban, hivatalokban is használható? Van tömegközlekedés Torrevieja-ban? Vannak-e kerületek, mint Budapesten? Hány publikus és hány fizetős strand van Torrevieja-ban? Dohányozhatok-e a strandon, utcán, éttermekben? Ha szerződést kötök egy építőipari céggel, befizetem az előleget, de még épül, eladhatom-e a jogot közben, és mi az adóvonzata? Van-e kettős adóztatást kizáró egyezmény Magyarország és Spanyolország között az ingatlanjövedelmekre? Ha csak az egyik házastárs köti a szerződést, a másik automatikusan társtulajdonos lesz? Van ingatlan örökösödési adó Spanyolországban, és ez külföldiekre is vonatkozik? Lefoglalhat-e a magyar hatóság spanyol ingatlant? Ismertess legalább három spanyol ingatlankereső weboldalt! Melyik a legaktívabb időszak Torrevieja-ban az adásvételekre és mikor van holtszezon? Milyen a torrevieja-i ingatlanpiac jelenlegi trendje? Sorolja fel Torrevieja három legkedveltebb városrészét! Hogyan befolyásolja a tengerpart közelsége az árakat? Milyen stílusok jellemzik az új fejlesztéseket? Hogyan talál megfelelő ingatlant vevői igényekre szabva? Hogyan védi a vevő érdekeit szerződéskötéskor és átadáskor? Mely tényezők befolyásolják leginkább az árakat? Hogyan elemzi az ügynök a piaci adatokat? Milyen befektetési lehetőségek vannak (Airbnb, hosszú távú bérbeadás) és mik a kockázatok? Melyek a legígéretesebb fejlesztési területek? Hogyan kezelne vitás ügyleteket? Milyen víziója van torrevieja-i ingatlanpiaci szereplőként? Hogyan zajlik a vásárlás magyar állampolgárként? Hogyan segít az ügyfeleknek megérteni a költségeket és adókat? Mi a Note Simple? Kérdezhet-e a közjegyző családi állapotról vagy gyerekekről? Mely területen dolgozik a Bonavida? Árul-e földeket, tanyákat? Mi a helyzet a migránsokkal? Milyen az öltözködési kultúra a muszlim közösségben? Mi az a Cédula de Habitabilidad vagy Licencia de Ocupación? Hogy hívják spanyolul az adásvételi szerződést? Mi az a duplex? Vannak-e magyar csalók a Costa Blanca-n? Írd le a tipikus apartman hálószobát! Az amerikai konyha vagy a külön konyha jellemzőbb? Kád vagy zuhanykabin a jellemző? Mit kell tudni a társasházi parkolókról? Kérhetek-e parkolási tilalmat a garázsom elé? Hol található a villany- és vízóra társasházakban, illetve villáknál? Milyen gyakori a közgyűlés társasházakban és mik a szabályai? Hol szállásolnád el a magyar vevőket? Hány vevőt célszerű egyszerre vinni bemutatásra? Hány napig tartható fenn egy ingatlan a vevő számára? Le tudja fordítani az angol sales párbeszédet új projekt helyszínen? Milyen nyelvűek az új építésű szerződések? Hogyan jellemezné Torrevieja és Santa Pola különbségét? Mit tud Guardamarról? Mit tud San Miguel de Salinas-ról? Miben különbözik Torrevieja és Benidorm, árban is? Hány fokos télen a tenger Torrevieja-nál? Mit jelent a kék és sárga útjelzés? Vannak-e 3 emeletes házak lift nélkül? La Mata Torrevieja része? Postán feladhatóak-e a közüzemi számlák? Hol van La Marina és mik a jellemzői? A használt ingatlanokat bútorozva adják el? Az újakat bútorozatlanul? Iható-e a csapvíz a Costa Blanca-n? Használhatóak-e a közösségi medencék télen is? Mi az a bungalow Torrevieja-ban? Miért drágább a penthouse? Sorolja fel Orihuela Costa településeit és jellemzőiket! Mit tud Orihuela Costa népességi arányairól? Mi a NIE szám és hogyan intézhető? Hogyan nyitható bankszámla? Milyen lehetőségei vannak a magyar állampolgároknak jelzáloghitelre? Sorolja fel Torrevieja kerületeit és strandjait! Milyen a strandok jellege, szolgáltatásai? Hogyan zajlik a szemétszállítás Torrevieja-ban és Orihuela Costán? Mi az IBI és mit kell tudni róla? Egyformán adózik-e a rezidens és a nem rezidens? Hogyan áll össze az adó- és illetékterhelés vásárláskor? Kell-e ügyvéd az adásvételhez? Milyen változások léptek életbe 2025 januárjától a turisztikai kiadások és engedélyek terén?

És ez csak még annyi mint "Lenin Összes Műveiből" az első oldal.

Mi a közjegyző szerepe a spanyol ingatlan átruházásnál?

Tue, 31 Dec 2024 18:06:00 +0000

Mi a közjegyző szerepe a spanyol ingatlan átruházásnál?

A közjegyző (spanyolul *notario*) kulcsfontosságú szerepet játszik az ingatlan adásvételének folyamatában Spanyolországban. Feladata, hogy biztosítsa az ügylet jogi érvényességét, és megvédje mind az eladó, mind a vevő érdekeit. Az alábbiakban részletezem a közjegyző szerepét:

---

1. Az adásvételi szerződés hitelesítése
- A közjegyző készíti el és hitelesíti az adásvételi szerződést (*escritura pública*), amely jogilag kötelező erejűvé teszi az ügyletet.
- Ellenőrzi, hogy a szerződés megfelel a törvényi előírásoknak, és gondoskodik arról, hogy mindkét fél megértse a feltételeket.

---

2. Az ingatlan tulajdonjogának ellenőrzése
- Ingatlan-nyilvántartás (Registro de la Propiedad): A közjegyző ellenőrzi, hogy az eladó valóban jogosult az ingatlan eladására, és nincsenek-e terhek vagy korlátozások az ingatlanon (például jelzálog, zálogjog vagy jogi viták).

---

3. A felek személyazonosságának ellenőrzése
- A közjegyző igazolja az eladó és a vevő személyazonosságát, hogy elkerülje a csalásokat.
- Ellenőrzi a vevő pénzügyi jogosultságait, például hogy rendelkezik-e a szükséges adószámmal (*NIE*).

---

4. Adózási és illetékfizetési kötelezettségek
- Tájékoztatja a feleket a tranzakcióhoz kapcsolódó adókról, például az ingatlan-átruházási illetékről (*Impuesto de Transmisiones Patrimoniales*, ITP) vagy az ÁFA-ról (*IVA*), valamint a dokumentumadó (*Actos Jurídicos Documentados*, AJD) fizetési kötelezettségről.

---

5. A fizetés biztonságának garantálása
- Ellenőrzi, hogy a vételár kifizetése megfelelő módon történik, például banki átutalással vagy biztosíték formájában.
- Gondoskodik arról, hogy a felek dokumentálják a kifizetést, és elkerüljék a későbbi vitákat.

---

6. A tulajdonjog bejegyzése
- A közjegyző hitelesíti az adásvételi szerződést, amely alapján az új tulajdonos bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba.
- Az ügylet lezárását követően elküldi a dokumentumokat a megfelelő hivatalokba (például az ingatlan-nyilvántartásba).

---

7. Semlegesség és tanácsadás
- A közjegyző semleges szereplő, aki mindkét fél érdekét képviseli, és segít tisztázni a jogi kérdéseket.
- Ha valamelyik fél nem érti az ügylet részleteit, a közjegyző köteles érthetően elmagyarázni azokat.

Miért fontos a közjegyző?
Spanyolországban az ingatlan adásvétel közjegyzői hitelesítés nélkül nem érvényes, mivel a közjegyző biztosítja az ügylet átláthatóságát és törvényességét. Ez különösen fontos a külföldi vásárlók számára, akik nem ismerik teljesen a spanyol jogrendszert.

A közjegyző díját a vevő fizeti meg, és a költség az ingatlan értékétől függően változik (általában az ingatlan árának 0,1-0,5%-a).

Az alábbi ingatlantípusokat ajánlott kerülni ....

Tue, 31 Dec 2024 17:57:00 +0000

Spanyolországban ingatlanvásárláskor számos szempontot érdemes figyelembe venni, hogy elkerüljük a későbbi problémákat. Az alábbi ingatlantípusokat ajánlott kerülni vagy alaposan átvizsgálni:

1. Jogi problémás ingatlanok
- Engedély nélküli építmények: Olyan ingatlanok, amelyek nem rendelkeznek megfelelő építési engedéllyel vagy a tulajdonjog tisztázatlan.
- Illegálisan épített ingatlanok: Főleg vidéki területeken találhatók olyan házak, amelyeket engedély nélkül építettek, és amelyek bontásra ítélhetők.
- Közösségi jogvitában álló ingatlanok: Például társasházi közös tulajdonban lévő területek, ahol nem tisztázott a jogi helyzet.

2. Alacsony minőségű építésű vagy elhanyagolt ingatlanok
- Régi építésű, karbantartás nélküli házak: Különösen az 1980-as évek előtt épült ingatlanoknál gyakoriak a szerkezeti problémák.
- Gyenge minőségű anyagokból épített lakások: Olyan ingatlanok, amelyek gyorsan épültek a lakásépítési fellendülés idején, gyakran silány anyagokból.
- Penészes vagy nedves ingatlanok: Főként tengerparti régiókban, ahol a magas páratartalom miatt szerkezeti károsodások léphetnek fel.

3. Elhelyezkedésből adódó problémák
- Áradásveszélyes területek: Például folyók, patakok közelében vagy alacsonyan fekvő régiókban található ingatlanok.
- Zajos környék: Például éjszakai bárok, diszkók, repülőtér vagy forgalmas utak közelében.
- Távoli, elszigetelt helyek: Olyan területek, ahol a közművek (víz, áram, internet) hiányosak, és az infrastruktúra gyenge.

4. Gazdaságilag nem fenntartható ingatlanok
- Túl magas közös költséggel járó lakások: Főként luxus lakóparkokban, ahol az úszómedence, kert vagy egyéb szolgáltatások fenntartása költséges.
- Drága javítási kötelezettséggel járó házak: Például tetőfelújítást vagy nagyobb szerkezeti munkát igénylő ingatlanok.

5. Turisztikai célú ingatlanok engedély nélkül
- Rövid távú bérbeadásra alkalmatlan lakások: Spanyolországban sok helyen szigorú szabályok vonatkoznak a turisztikai bérbeadásra. Ha ilyen célra vásárolnál, ellenőrizd, hogy a régióban kapható-e engedély.

Mit tehetsz a biztonságos vásárlásért?
1. Jogi tanácsadás: Mindig vegyél igénybe helyi ügyvédet, aki ellenőrzi az ingatlan jogi helyzetét.
2. Ingatlan-ellenőrzés: Egy szakértő vizsgálja át az ingatlan állapotát.

3. Helyi szabályok ismerete: Nézd meg, milyen törvények és előírások vonatkoznak az adott régióra, például a turisztikai szabályozások.

Ha ezeket a szempontokat figyelembe veszed, elkerülheted a komolyabb buktatókat Spanyolországban.

Még jobb ha pluszként van egy helyi szaktanácsadód, aki persze NE az az ingatlanos legyen aki bármit is eladni akar neked.

A torrevieja-i Álom, amivel szemben jött a valóság

Mon, 30 Dec 2024 18:50:00 +0000

A Torrevieja-i Álom.

János (nevezzük így, hogy inkognitóban maradjon) mindig is vonzotta a tengerparti városok pezsgése és a mediterrán életstílus. Amikor a + lakása ára Budapesten elkezdett nőni, úgy döntött, ideje befektetni valami stabilba. Torrevieja, Spanyolország déli partján fekvő festői városka, azonnal felkeltette az érdeklődését. Kiutazott látogatott el oda nyaralni, és elhatározta, hogy most nem csak turistaként, hanem ingatlantulajdonosként is részt vesz a hely életében.

Miután alaposan tanulmányozta a hirdetéseket János végül egy magyar helyi ingatlanos ajánlatára egyhangulatos lakást talált a tengerpart közelében Torrevieja-ban. A naplementék, a kavicsos strand és a pezsgő éttermek mind-mind megerősítették döntését. Célja az volt, hogy a lakást rövid távú bérbeadásra adja ki, így folyamatos bevételre tegyen szert, miközben élvezheti a spanyol élet nyújtotta előnyöket ha kilátogat.

A vásárlás után János nekilátott a lakás felkészítésének. Átalakitott hogy a tér modern és vonzó legyen a turisták számára. Otthonossá varázsolta a helyiségeket, és minden részletre odafigyelt, hogy a vendégek kellemesen érezzék magukat. Remélte, hogy így gyorsan megtalálják a lakást bérlőket, és a befektetése gyorsan megtérül.

Azonban a dolgok nem egészen úgy alakultak, ahogy János elképzelte. Ahogy elkezdte intézni a bérbeadáshoz szükséges engedélyeket, szembesült a helyi szabályozások és bürokrácia meglehetősen bonyolultságával. Torrevieja önkormányzata 2024 nyarán szigorúan szabályozta a rövid távú bérléseket, és számos dokumentumot, szigorított engedélyt követelt a tulajdonosoktól.
(Erről ugye nem tájékoztatta előre senki)

János minden segítséget megpróbált igénybe venni. Találkozott helyi ügyvédekkel, ingatlankezelőkkel és olyanoktól kért tanácsot, akik már sikeresen működtették hasonló vállalkozásaikat. Mindenki ugyanazt mondta: a folyamat rendkívül időigényes és költséges, és a siker esélye is nem garantált.

Néhány hónap elteltével megkapta János a hivatalos választ, hogy az önkormányzat sajnálattal közli, hogy nem adja meg a szükséges engedélyt a lakás rövid távú bérbeadására. Tartós bérlet mehet.

A hír összetörte. János sok energiát és pénzt fektetett a projektbe, és az engedély megtagadása nem csak pénzügyi veszteséget jelentett számára, hanem az általa épített álmot is eltörölte. Csalódottsággal telve, mérgesen tért vissza Budapestre, azon gondolkodva, hogyan folytathatja a terveit.

A tapasztalatból sokat tanult: a nemzetközi befektetések során elengedhetetlen a helyi szabályozások alapos ismerete és a rugalmasság a tervek módosításában.

Végül János hosszú távú bérlésre adta ki ingatlanát, ami ugyan pénzt hoz, de messze nem annyit mint a szezonális turista kiadás (Booking.com, ArBnb), melynél szezonban napi 100 EUR közti bérleti díjjal kalkulált.

János története azt mutatja, hogy az ingatlan befektetés út tele van kihívásokkal és meglepetésekkel, melyik nagy részére előre is fel lehet készülni megfelelő szakmai támogatással, szakértő konzulens igénybevételével.

Nagyon ritka (mint a buszbaleset) de ne veled történjen meg!

Sun, 24 Nov 2024 09:21:00 +0000

Megtörténtek:

Az ingatlan ügyletek döntő része természetesen rendben, megelégedettséggel zárul.
Pont úgy mint pl. használt autó vásárlás.
Spanyolországban is, pont úgy mint Magyarországon.
S mint ott is, itt is vannak csúnya történetek.
A lényeg, hogy e kis kivétel NE pont veled történjen meg!

Spanyolországban, mint sok más országban, az ingatlanvásárlás körüli csalások és hibák sajnos nem ritkák. Íme néhány valós eset, amely figyelmeztetésként szolgálhat az óvatosság fontosságára:

1. Az eladott ingatlan sosem létezett

Egy brit házaspár nagyjából 200.000 eurót fizetett ki egy „off-plan” (tervezett, még építés alatt álló) ingatlanért Costa Blanca-n. Az ügynök minden hivatalosnak tűnő dokumentumot bemutatott, de amikor az építkezés határideje többször is eltolódott, elkezdtek nyomozni. Kiderült, hogy az építési engedély sosem létezett, és a fejlesztő cég időközben csődbe ment.
Tanulság: Off-plan vásárlás esetén mindig kérj banki garanciát, és ellenőrizd az építési engedélyt.

2. Rejtett tartozások az ingatlanon

Egy német nyugdíjas pár spanyolországi nyaralót vásárolt, de az ügynök elfelejtette tájékoztatni őket arról, hogy az ingatlant jelentős jelzáloghitel és közműtartozás terheli. Amikor birtokba vették, szembesültek a több ezer eurós követelésekkel. Az ügyvédek hónapokig próbálták rendezni az ügyet, de végül a pár elvesztette az ingatlant és a befektetett pénzének nagy részét.
Tanulság: Kérj nota simple kivonatot a földhivataltól, hogy megbizonyosodj róla, az ingatlan jogilag tiszta.

3. Az ingatlan illegális volt

Egy belga befektető egy gyönyörű villát vásárolt Andalúziában, amelyet később az önkormányzat illegális építménynek nyilvánított. Az ingatlan nem felelt meg az építési szabályoknak, mivel védett területen épült. Az önkormányzat bontási parancsot adott ki, és a tulajdonos semmilyen jogi úton nem tudta megvédeni a befektetését.
Tanulság: Ellenőrizd, hogy az ingatlan rendelkezik-e minden szükséges engedéllyel, és kérd ki egy helyi ügyvéd tanácsát.

4. A tulajdonos nem is létezett

Egy olasz pár egy közvetítő segítségével vásárolt egy tengerparti apartmant Alicantéban. Miután átutalták a vételárat, kiderült, hogy a „tulajdonos” egy hamis személyazonosságot használó csaló volt, és a valódi tulajdonos semmit sem tudott az eladásról. Az ügynök eltűnt, és a pár éveken át pereskedett, hogy visszakapja a pénzét.
Tanulság: Soha ne fizess előleget vagy vételárat addig, amíg az ingatlan tulajdoni jogát közjegyző előtt át nem írják.

5. Készpénzes fizetés és adócsalás

Egy brit vásárló azt az ajánlatot kapta, hogy az ingatlan árának egy részét készpénzben fizesse ki, így kevesebb adót kell fizetnie. Az ügylet megkötése után az ingatlanpiaci hatóságok ellenőrzést indítottak, és kiderült az adóelkerülés. A vásárlót több ezer euróra büntették, és hosszadalmas jogi procedúra vette kezdetét.
Tanulság: Mindig teljesen legális úton intézd az ügyletet, és ne hagyd, hogy készpénzes megoldásokkal csábítsanak.

6. Az ügynök kettős játékot játszott

Egy spanyol ügyfél egy helyi ingatlanügynökkel dolgozott, hogy eladja a lakását. Az ügynök azt állította, hogy nem talál vevőt, miközben valójában már aláírt egy másik vevővel, és a vételár egy részét zsebre tette. Az ügyfél csak akkor jött rá, amikor hivatalosan felszólították, hogy hagyja el a lakást.
Tanulság: Mindig kövess nyomon minden lépést, és szakértőt vagy ügyvédet is vonj be az eladási folyamatba.

7. A közvetítői díj rejtett volt

Egy pár úgy gondolta, hogy közvetlenül vásárol egy házat a tulajdonostól. A közvetítő azt állította, hogy nincs közvetítői díj, de az utolsó pillanatban egy több ezer eurós „adminisztratív költséget” tüntetett fel a szerződésben. A pár végül kifizette, de csalódott volt, hogy az ügynök nem volt őszinte.
Tanulság: Az ingatlanközvetítő díját mindig előre tisztázd, és írásban rögzítsd.

8. A „szomszédok titkai”

Egy család csodás nyaralót vásárolt egy csendes környéken, de beköltözés után szembesültek azzal, hogy a szomszédos ingatlan évek óta elhagyatott, és drogkereskedők használják találkozóhelynek. Az ingatlanközvetítő erről „elfelejtette” tájékoztatni őket.
De van olyan történet is, hogy a Vevő csak a beköltözéskor észlelte, hogy a szomszédjában egy kupleráj működik esténként. Ráadásul legálisan, így semmit se tehetsz.
Tanulság: Mindig látogass el a környékre különböző napszakokban, és beszélj a helyi lakosokkal.

1. Még lehetne sorolni. A minden nagy eső után medencévé váló mélygarázstól, a közösségi perpatvar miatt használhatatlan közösségi medencéig. Hosszú sor.

Hogyan kerüld el az ilyen helyzeteket?

Vonj be független szakértőt, konzulenst vagy ügyvédet: Ne az ügynök által ajánlott ügyvédet válaszd, hanem egy független szakértőt.
Ellenőrizd az ingatlan dokumentumait: Kérj nota simple kivonatot, az utolsó év adóbefizetéseit és nézd át a tulajdoni és pénzügyi viszonyokat. Figyelmesen!
Ne hagyd, hogy sürgessenek: Ha sürgetnek, vagy nem adnak időt a döntésre, az gyanús.
Kövesd az intuíciódat: Ha valami nem tűnik tisztának, jobb visszalépni.

Ezek a történetek figyelmeztetésül szolgálnak, hogy mindig legyél óvatos és körültekintő az ingatlanvásárlás során, különösen, ha külföldön vásárolsz!

Ne feledd, EU ide vagy oda, de mégis egy idegen ország, más jogi és pénzügyi környezet és persze a szokások is mások. Semmiféleképpen NE abból indulj ki, hogy ez hogyan megy Magyarországon. Az, hogy otthon már x alkalommal vettél ingatlant, az tapasztalat szempontjából SEMMIT sem jelent Spanyolországban. Vagy a világban máshol.

Ha itt elrontasz valamit – leszámítva speciális eseteket – azon a Magyar Állam fog és nem is tud segíteni. Marad a spanyol rendőrség, bíróság, de az ugye megint egy olyan történet ami jogkörnyezetét ismerni kell. Helyi ügyvéd nélkül reménytelen.

Mi az a pont, amikor érezned kell, hogy ott kell hagynod egy ingatlanost Spanyolországban?

Sun, 24 Nov 2024 09:19:00 +0000

Mi az a pont, amikor érezned kell, hogy ott kell hagynod egy ingatlanost Spanyolországban?

Egy ingatlanos megbízhatatlansága Spanyolországban számos apró vagy jelentős jelből felismerhető. Ha ezek közül bármelyik előfordul, itt az ideje otthagyni az ügynököt, és keresni egy másikat, hogy elkerüld a pénzügyi vagy jogi problémákat.

1. Dokumentumok hiánya vagy megtagadása

Az ingatlan alapvető dokumentumait nem hajlandó megmutatni, például:

Tulajdoni lapot (escritura)
Nota simple (egyszerű tulajdoni kivonatot, amely tartalmazza az ingatlan jogi helyzetét).

Kifogásokat keres, hogy miért nem áll rendelkezésre ezek a papírok.
Azt állítja, hogy nincs szükség írásos szerződésre az előleg vagy foglaló fizetéséhez.

👉 Lépj tovább!: A dokumentumok hiánya mindig gyanús, és komoly problémákat okozhat az adásvételnél.

2. Nyomásgyakorlás és sürgetés

Azt mondja, hogy „az ingatlan hamarosan elkel”, vagy sürget, hogy azonnal írj alá és fizess.
A foglaló kifizetését az első találkozó vagy a papírok ellenőrzése előtt kéri.
Nem ad időt arra, hogy megfontold a döntést, vagy konzultálj egy tanácsadóval vagy ügyvéddel.

👉 Lépj tovább!: Egy megbízható ügynök tiszteletben tartja, hogy időre van szükséged a döntéshez.

3. Átláthatatlan vagy eltúlzott díjak

Nem ad egyértelmű magyarázatot a jutalékára vagy más költségekre.
A közvetítői jutalék meghaladja a szokásos 3-5%-ot, vagy plusz díjakat próbál felszámítani indokolatlanul.
Nem tudja igazolni, hogy az ingatlan ára piaci szempontból reális.

👉 Lépj tovább!: Ha nem tisztázottak a pénzügyi feltételek, az az ügynök megbízhatatlanságát jelzi.

4. Gyanús kommunikáció vagy viselkedés

Az ügynök nem válaszol egyértelműen a kérdéseidre, vagy ellentmondásos információkat ad az ingatlannal kapcsolatban.
Elérhetetlenné válik, vagy nehezen érhető el telefonon és e-mailben.
Nem ad pontos adatokat a jogviszonyáról , vagy nem tudsz hivatalos adatokat találni róla.

👉 Lépj tovább!: A rossz kommunikáció és a titkolózás mindig figyelmeztető jel.

5. Rejtett problémák az ingatlannal

Az ingatlan jelentős jogi problémákkal terhelt, például:

Jelzáloghitel van rajta, amit nem hajlandó tisztázni.
Társasházi tartozás vagy egyéb adósság terheli az ingatlant.
Az ingatlan nincs bejegyezve, vagy a tulajdonjoga vitatott.

Az ügynök azt állítja, hogy „minden rendben lesz”, de nem mutat erre bizonyítékot.

👉 Lépj tovább!: Az ingatlan jogi problémái hosszú távú gondokat okozhatnak, és költségesek lehetnek.

6. Elkerüli a szakmai ellenőrzéseket

Az ügynök nem hajlandó együttműködni az általad választott független szakértővel, ügyvéddel.
Kifogásokat keres, hogy miért nem akar közjegyző előtt a nevét adni az okiratban.
Nem hajlandó részt venni olyan alapvető eljárásokban, mint az ingatlan energetikai tanúsítványának vagy építési engedélyének bemutatása.

👉 Lépj tovább!: Egy jó ügynök támogatja a szakértői, ügyvédi és közjegyzői munkát az ügyletben.

7. Nincs hivatalos regisztráció vagy biztosítás

Nem szerepel az API vagy más szakmai szervezetek regisztrált tagjai között.
Nem rendelkezik szakmai felelősségbiztosítással (seguro de responsabilidad civil).

👉 Lépj tovább!: Ezek hiánya azt jelzi, hogy az ügynök nem követi a szakmai normákat.

8. Online jelenlét és vélemények hiánya vagy negatívumai

Nem található meg a nagyobb spanyol ingatlanos platformokon (pl. Idealista, Fotocasa) vagy nincs saját jól strukturált weboldala.
Nincsenek értékelései, vagy az elérhető vélemények rosszak.
Hamis vélemények: Gyanúsan tökéletes értékelések, amelyek nem tűnnek hitelesnek.

👉 Lépj tovább!: Egy jó hírű ügynöknek van online jelenléte és valós ügyfélértékelései.

9. A személyes benyomás rossz

Az ügynök agresszív, lekezelő vagy nyomást gyakorol rád.
Nem érzed, hogy megbízhatnál benne, mert bizonytalan vagy kényelmetlen helyzetbe hoz.

👉 Lépj tovább!: Az intuíció is fontos; ha valami nem stimmel, érdemes új ügynök után nézni.

10. Jogilag gyanús ajánlatok

Készpénzes fizetést kér, elismervény nélkül.
Azt állítja, hogy „elintéz dolgokat” a hatóságoknál, de nincs erre hivatalos eljárás.
Az ajánlat nem tartalmazza a teljes vételárat, hogy csökkentse az illetéket.

👉 Lépj tovább!: Ezek az ajánlatok törvényellenesek, és komoly büntetésekhez vezethetnek.

Összegzés: Hogyan dönts?

Ha bármelyik fenti jel felmerül, az ügynököt érdemes otthagyni. Mindig érdemes egy független szakértő vagy ügyvéd bevonásával dolgozni, hogy megelőzd a problémákat. Egy jó ingatlanos segítően szolgáltat, nem pedig kétségeket és stresszt okoz. Keress olyan ügynököt, aki átlátható, elérhető, és tiszteletben tartja az igényeidet.

Mikor/mitől lehet gyanús egy ingatlanügynök?

Sun, 24 Nov 2024 09:18:00 +0000

Mikor/mitől lehet gyanús egy ingatlanügynök?

Egy spanyol ingatlanügynök esetében számos apró jel utalhat arra, hogy nem megbízható, vagy hogy az ügyintézése nem teljesen átlátható. Íme a leggyakoribb gyanús jelek, amelyekre érdemes figyelni:

1. Túl szép, hogy igaz legyen

Árak a piaci átlag alatt: Ha az ingatlan ára feltűnően alacsony a környék hasonló ingatlanjaihoz képest, az lehet rejtett problémák vagy szándékos megtévesztés jele.
Túl gyors ajánlatok: Az „exkluzív”, csak neked szóló, rendkívül kedvező ajánlatok általában gyanúsak, különösen, ha sürgetik a döntést.

2. Sürgetés és időnyomás

„Rövid ideig elérhető”: Az ügynök azt állítja, hogy az ingatlan iránt nagy az érdeklődés, vagy hogy hamarosan elfogy a kínálat. Ez gyakran taktika, hogy rávegyenek a gyors döntésre.
Sürgős előlegfizetés: Ha az ügynök a szokásosnál korábban kér foglalót (señal vagy arras), anélkül hogy minden dokumentumot bemutatott volna, legyél óvatos.

3. Hiányos dokumentáció

Törvényi dokumentumok hiánya:

Az ingatlannak rendelkeznie kell tulajdoni lappal (escritura) és egyszerű tulajdoni kivonattal (nota simple). Ha az ügynök ezeket nem mutatja meg, vagy azt állítja, hogy nincs rá szükség, az problémát jelezhet.
Az engedélyek (pl. építési engedély vagy lakhatási engedély, azaz cédula de habitabilidad) hiánya is intő jel lehet.

Tulajdonosi viszonyok tisztázatlansága: Ha az ügynök nem tudja megmondani, ki a tulajdonos, vagy nem tudja bizonyítani a tulajdonjogot, gyanakodj.

4. Átláthatatlan költségek

Rejtett díjak: Ha az ügynök nem ad világos választ arra, hogy milyen díjak tartoznak az ügylethez (pl. közvetítői jutalék, adók, közjegyzői díjak, regisztrációs díjak), az intő jel lehet.
Túl magas jutalékok: A szokásos ingatlanközvetítői jutalék Spanyolországban általában 3–5% körül mozog. Ha ennél többet kérnek, vagy rejtett díjak merülnek fel, legyél óvatos.

5. Nem hivatalos szerződéses gyakorlatok

Szerződés nélküli megállapodások: Ha az ügynök nem kínál hivatalos szerződést, vagy csak szóbeli megállapodásokra hivatkozik, kerüld az üzletet.
„Készpénzes előleg” kérés: Gyanús lehet, ha az ügynök készpénzes előleget kér hivatalos átvételi elismervény nélkül.

6. Gyenge kommunikáció és elérhetőség

Helyismeret hiánya: Egy megbízható ügynök ismeri a környék piacát, szolgáltatásait, és pontosan válaszol az ingatlannal kapcsolatos kérdésekre. Ha nem tud konkrét válaszokat adni, az intő jel lehet. Tegyél fel neki vagy 100 kérdést, olyanokat is, ami nem az ingatlanhoz kapcsolódik, hanem a helyi élethez, legyen az iskola, vállakozás, netán pl. hol van a legközelebbi tűoltóság. Ha sok kérdésre nem vagy láthatóan tétovázva válaszol, azt jelenti nincs helyismerete. Tegyék fel ingatlanjogi, adóügyi kérdéseket is. Ha mellébeszél, megérzed.
Elérhetetlenség: Ha nehezen érhető el telefonon vagy e-mailben, és nem ad pontos irodai címet, az megbízhatatlanságra utalhat. A spanyolok imádnak Whatsapp-on kommunikálni, de fontos ügyben ragaszkodja a (céges) Email-hez. A Viber üzenet meg ráadásul törölhető is.

7. Nincs szakmai regisztráció vagy biztosítás

Nincs regisztráció szakmai szervezetnél: Ha az ügynök nem tagja olyan szakmai szervezeteknek, mint az API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) vagy a GIPE, az még nem automatikusan gyanús, de kevesebb garanciát jelent.
Biztosítás hiánya: A szakmai felelősségbiztosítás megléte (seguro de responsabilidad civil) alapvető egy komoly ügynöknél.

8. Online jelenlét hiánya vagy rossz vélemények

Nincs online információ: Ha az ügynököt nem találod meg a nagyobb ingatlanos platformokon (Idealista, Fotocasa, Habitaclia), vagy nincs weboldala, az kérdéseket vethet fel.
Negatív vélemények: Nézz utána az ügynök online értékeléseinek. Ha sokan panaszkodnak tisztességtelen vagy félrevezető gyakorlatokra, kerüld el.

9. „Off-plan” projektek esetén

Nem nyújtanak banki garanciát: Az új építésű projektek esetén kötelező a befizetett összegekre banki garanciát adni. Ha az ügynök ezt nem tudja biztosítani, az építkezés kockázatos lehet.
Nem átlátható fejlesztői háttér: Győződj meg róla, hogy az ingatlanfejlesztő cég megbízható, és szerepel a cégjegyzékben (Registro Mercantil).

10. Gyanús személyes benyomás

Agresszív viselkedés: Ha az ügynök túlzottan nyomást gyakorol rád, vagy sértődötten reagál a kérdéseidre, az figyelmeztető jel lehet.
Információk elferdítése: Ha az ügynök nem ad egyértelmű vagy ellentmondó információkat az ingatlannal kapcsolatban, érdemes másik szakembert keresni.

Mit tehetsz, ha gyanús az ügynök?

Vonj be független ügyvédet: Egy szakértő segíthet ellenőrizni az ingatlan dokumentumait és az ügynök hátterét.
Ellenőrizd az ingatlan státuszát: Kérj ki egy nota simple-t a helyi földhivataltól (Registro de la Propiedad).
Keress alternatív ajánlatokat: Nézd meg más ügynököknél ugyanazt az ingatlant, vagy hasonló ajánlatokat a környéken.
Jelentsd a problémát: Ha úgy érzed, hogy csalással próbálkoznak, fordulj a helyi fogyasztóvédelmi hivatalhoz (OMIC – Oficina Municipal de Información al Consumidor) vagy a spanyol hatóságokhoz.

Ha további kérdésed van, vagy szeretnéd, hogy segítsünk egy konkrét esetben, írj nyugodtan!

Egy spanyolországi ingatlanügynök vagy ügynökség ellenőrzése

Sun, 24 Nov 2024 09:13:00 +0000

Egy spanyol ingatlanügynök vagy ügynökség ellenőrzése elengedhetetlen, hogy biztos lehess a megbízhatóságukban és elkerüld az esetleges csalásokat. Az alábbi lépések segítenek a megfelelő háttérellenőrzésben:

1. Ellenőrizd a szakmai regisztrációjukat

Spanyolországban tartomány függően kötelező állami ingatlanközvetítői engedély, de az ügynökök többsége csatlakozik szakmai szervezetekhez.

Keress regisztrációs számot az ügynök weboldalán, névjegykártyáján vagy szerződésein.
A legnagyobb szakmai szervezetek:

API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria): Az API minősítés azt jelzi, hogy az ügynök képzett és regisztrált. Az API-tagok listája online elérhető az adott régió API hivatalos honlapján.
GIPE (Gestores Intermediarios en Promociones de Edificaciones): Egy másik elismert ingatlanközvetítői szervezet.

2. Nézz utána a cég hivatalos adatainak

Cégregiszter (Registro Mercantil):
Minden hivatalosan működő ingatlanközvetítő cégnek szerepelnie kell a spanyol cégnyilvántartásban.

A cég nevét, adószámát (CIF vagy NIF) és székhelyét ellenőrizheted.
Az online kereséshez használd a www.registradores.org oldalt.

Adóazonosító ellenőrzése (NIF vagy VAT-szám):
A cég vagy ügynök adószámát ellenőrizheted az Európai Bizottság VIES (VAT Information Exchange System) rendszerében, hogy megbizonyosodj róla, adózási szempontból aktív.
Magyar magánszemély – csak úgy nem folytathat gazdasági tevékenységet Spanyolországban. Vagy rezidens és alkalmazott valahol vagy spanyol autonomo (regisztrált egyéni vállalkozó. EU lévén Magyarországon bejegyzett cég (pl. kft) végezhet itt bizonyos szolgáltatás export jellegű tevekénységet de akkor is kell lennie EI-s adószámának. Igaz ez magyar regisztrált egyéni vállalkozókra is. Az „utcáról” üzletelni Spanyolországban sem lehet, mint Magyarországon sem. Minden ilyen esetben ha az ügy Bíróság elé kerül, a bíró azt is nézi, hogy mennyiben voltál gondatlan népiesen: balek.

3. Olvass értékeléseket és véleményeket

Nézd át az ügynök vagy iroda online értékeléseit:

Google-értékelések, Facebook-oldal, vagy olyan ingatlanos fórumok, mint a Idealista, a Kyero, vagy az Fotocasa
Ha sok negatív véleményt találsz, vagy nincs róluk információ, érdemes óvatosnak lenni.

Kérdezz meg más ügyfeleket:

Ha lehetséges, kérj referenciákat korábbi ügyfelektől. Személyes (telefonon) beszélj velük, egy post-hoz „szivecskés” kommentek százai generálhatók.

4. Ellenőrizd a szakmai biztosítás meglétét

A megbízható ingatlanközvetítők általában rendelkeznek szakmai felelősségbiztosítással (seguro de responsabilidad civil), amely fedezetet nyújt az esetleges hibák vagy félreértések esetén.

Kérd el a biztosítási igazolás másolatát, ha aggályaid vannak.

5. Vizsgáld meg az ajánlataikat és üzleti gyakorlatukat

Átláthatóság:
A megbízható ügynök világos és részletes információkat ad az ingatlanról (pl. állapot, jogi státusz, közműszolgáltatások).
Szerződéses feltételek:
Kérd el a szerződéseket írásban, és győződj meg róla, hogy minden díj, jutalék és költség szerepel benne.
Helyi piaci ismeret:
Az ügynök legyen tisztában a környék ingatlanpiaci áraival és szokásaival.

6. Konzultálj egy független ügyvéddel

Mindig vonj be egy független, ingatlanjogban jártas szakértőt vagy ügyvédet, aki:

Ellenőrzi az ügynök hátterét és az ingatlan tulajdonjogát.
Átnézi az adásvételi szerződést (contrato de arras vagy contrato de compraventa) és az esetleges foglaló feltételeit.

Javasolt, hogy a választott ügyvéd ne álljon kapcsolatban az ingatlanközvetítővel, hogy elkerüld az összeférhetetlenséget. A tolmácsod is független legyen!

7. Figyelj a figyelmeztető jelekre

Túl szép, hogy igaz legyen: Gyanús, ha az árak jelentősen alacsonyabbak a piaci áraknál.
Sürgetés: Ha az ügynök siettet a döntéssel, ez intő jel lehet.
Hiányos dokumentáció: Az ingatlannak rendelkeznie kell – több más melett - escritura (tulajdoni lap) és nota simple (egyszerű tulajdoni kivonat) dokumentumokkal. Ezeket alaposan nézd/nézesd át, lehet itt meglepetés, ami ugyan jogszerű, de nem erre számítottál!

8. Használj megbízható ingatlanos platformokat

Spanyolországban elismert platformok, mint az Idealista, Fotocasa, vagy az Habitaclia, általában ellenőrzött hirdetéseket közölnek.
Az ügynök vagy iroda jelenléte ezeken az oldalakon bizalomra adhat okot, de nem helyettesíti a további ellenőrzést.

9. Cégszerűség

- Komoly ügynökségnek, vállalkozó ügynöknek van saját domain-es weboldala. Értékelhető minőségben, aktualitásban.

- Komoly vállalkozás, vállalkozó nem operál Gmail (és) tsi Email címekkel. Otthon se bizol a „freemail-es” cégekben.

- Egy komoly eladó nem azzal indít, hogy „szia, legyünk barátok”, hiszen magyarok vagyunk.

- Manapság iroda már nem feltétlenül kell a háttérben, de csak észreveszed ha valaki úgy vadászik rád, mint régen a valuta nepperek a Keleti-nél.

- Ne SEGITSÉGET várj! Hanem SZOLGÁLTATÁST. Ez üzlet, az eladónak is, az ügynöknek is és neked is. Ne keverd a hirtelen, gyors barátsággal. Az ügynök lehet a barátod, de csak az után, ha minden a legnagyobb rendben lezajlott és meg vagy elégedve. Ha valaki ismeretlenül nagyon segíteni akar, vagy nagyon szerencsés vagy – megtaláltad az „ingatlanos Teréz Anyát” – vagy gondolkodj el, hogy miként kerültél e kivételezett státuszba! Persze csodák mindig vannak.

Ezek az ellenőrzések segítenek biztosítani, hogy megbízható ingatlanossal dolgozz. Ha további segítségre van szükséged, például konkrét esetre vonatkozó tanácsokkal, szólj bátran!

Trükkös ingatlanosok

Sun, 24 Nov 2024 09:10:00 +0000

A spanyol ingatlanpiacon, különösen a népszerű tengerparti városokban, mint Torrevieja, Benidorm, (de máshol is) sajnos néhány ingatlanügynök (ne feledd az „én is ingatlanozok” nem = egy profi ügynökkel), értékesítővel és eladó is különféle trükkökkel próbálhatja meg elérni, hogy az érdeklődő vásárlók minél gyorsabban döntsenek vagy elfogadjanak kevésbé előnyös feltételeket. Íme néhány a leggyakoribb trükkök közül, amelyeket érdemes észben tartani, hogy elkerülhesd a kellemetlenségeket:

1. Az ár irreális beállítása

Hamis alkuérzet: Egyes ingatlanokat szándékosan túlértékelnek, majd „jelentős árengedményt” kínálnak, hogy úgy tűnjön, a vásárló jó üzletet köt.
Hasonló ajánlatok rejtése: Olykor eltitkolják a környék reális piaci árait, hogy a magasabb ár indokoltnak tűnjön.

2. Nyomásgyakorlás az idővel

„Más érdeklődők is vannak”: Az egyik leggyakoribb taktika, hogy az ügynök azt állítja, más vevők is ajánlatot tettek, vagy éppen „már nagyon érdeklődnek”, hogy sürgessék a döntést.
Hamis határidők: Például azzal ijesztgetnek, hogy az eladó csak néhány napig tartja az ajánlatot, ami nem mindig igaz.
Járj utána mióta van fent a hírdetés (weboldal szegmens) . Ennek sok technikai módja van. Olyan is, amiről egy átlag internetező nem tud.

3. Az ingatlan állapotának eltitkolása

Rejtett hibák: Nem ritka, hogy az ingatlan rejtett hibáit (például szerkezeti problémák, régi vezetékek, nedvesedés) nem említik. Ezért mindig érdemes független műszaki szakembert hívni az ellenőrzéshez.
Engedélyek hiánya: Egyes ingatlanok nem rendelkeznek megfelelő építési vagy lakhatási engedéllyel (pl. „escritura” hiánya), amit az eladók nem mindig közölnek nyíltan.
Nem mondják el, hogy az adott ingatlan turisztikai engedéllyel már még (már) nem rendelkezik és a vevő igy legálisan nem adhatja ki rövid távra.
Régi (kikapcsolt állapotú háznál), hogy a közművek egyáltalán vissza kapcsoltathatok-e, ha igen, mibe kerül. Mennyi lehet áramnál a max. „potencia” (Amper)
Itt gyakoriak a – kis, 1,5-2,8-as - földrengések. Ma már szabvány rögzíti, hogy mennyire kell földrengésállónak lennie egy építménynek. Régi (40-50-60) éves épületeknél ennek jobb még vásárlás elött utána járni.
Mennyire van gödörben egy épitmény ( 1-2 métert nem veszel észre), illetve jellemzően ugye nem ott folyik le a nagy zuhi utáni esővíz (lásd Valencia környéki szomorú események)
Ha a szomszéd lakások évek óta üresen állnak, az bizony jel, hogy valami nem stimmel. Ráadásul igy lehet sok „lakásfoglaló” szomszédod.
Sok ingatlan jogilag még „finca”. Nos, ez esetben nem úgy építkezhetsz tovább, bővíthetsz, ahogy szeretnéd.

4. „Kihagyhatatlan” extrák

Bútorok vagy felszerelések túláraztatása: Egyes esetekben a „bútorozott” ingatlan ajánlatai rejtett extra költségeket tartalmaznak, amelyeket külön felszámítanak.
Kötelező kapcsolódó szolgáltatások: Például megkövetelik, hogy az ügyfél az általuk ajánlott ügyvédi vagy pénzügyi szolgáltatásokat használja, ami gyakran drágább, mint a piaci átlag.

5. Hiányos információ az extra költségekről

Helyi adók és díjak elhallgatása: Az ingatlanvásárlás során fizetendő költségek, például az ÁFA (új építésnél), átírási illeték (használt ingatlanoknál), valamint a közös költségek sokszor csak a végén kerülnek elő. A nem rezidenseket az helyi ingatlanadón (IBI) túl további (vagyon jellegű) adó is terheli.
Rejtett közösségi díjak: Egy társasház esetében előfordulhat, hogy nem közlik a valódi közös költség összegét, amely jelentős lehet, főleg medencével vagy lifttel rendelkező épületeknél. Vagy nem közlik a már elhatározott jövőbeli jelentős felújításokat, amely költsége az új tulajdonosnál is jelentkezik!

6. „Off-plan” (még csak terveben lévő) ingatlanprojektekkel kapcsolatos kockázatok

Nem teljesített ígéretek: Ha egy építkezés még folyamatban van, gyakran az ígért felszereltség vagy minőség elmarad a valóságtól.
Pénzvisszafizetési garancia hiánya: Ha az építkezés valamiért megakad, nem mindig garantált, hogy visszakapod az előleget. Erre ugyan van kötelező biztosítás, de célszerű meglétét ellenőrizni)
Nos, itt kell igazán a helyben tapasztalt szakember! Hogy mely építőipari vállalat megbízható és melyikről – a jobbik esetben – nem tudni semmit.

7. Ingatlanközvetítők szerepe

Hamis exkluzivitás: Az ingatlanról azt állítják, hogy kizárólag náluk elérhető, miközben más ügynökségek is árulják ugyanazt.
Jogállás: Az „ingatlanos” azt állítja, hogy egy iroda (cég) alkalmazottja vagy szerződéses partnere , holott csak alkalmi „beszállító”

8. És még tudnánk vagy 100+1 dolgot felvetni.
(pl. külön fejezetet érdemelnek a hitelügyi kérdések)

Hogyan védekezhetsz?

Független szakértő bevonása: Egy helyi szakértő/konzulens vagy ügyvéd / építész bevonása megakadályozza, hogy rejtett problémákba fuss bele.
Piaci árak ellenőrzése: Nézd meg hasonló ingatlanok hirdetéseit a környéken, hogy reális képet kapj az árakról.
Minden költség előre tisztázása: Kérj részletes listát az összes járulékos költségről (adók, közjegyzői díjak, közösségi díjak stb.).
Szerződések átvizsgálása: Mielőtt aláírsz bármit, egy helyi szakértő vagy ügyvéd nézze át a szerződéseket. És a mellékleteit is. Néha a „kutya ott van elásva”.
Ne hagyd magad siettetni: Az ingatlanpiac általában nem olyan gyorsan mozgó, mint azt néha sugallják.
Soha ne írj alá semmit, amit nem értesz. Akár nyelvileg, akár jogilag vagy pénzügyileg. S a tolmácsod soha ne az ingatlanos legyen. Ha nem érted 100%-ban ne szégyelj tanácsot kérni!
Mindenről rendes számlát legyen. Nem egy cetli, hanem sorszámos, aláírt Factura. És utalással fizess. 1.000 EUR felett egy spanyol cég, vállalkozó nem is kérhet el kp-t.
Nem rezidensnél egy jóval több, de nem ajánljuk!
Tudd meg, hogy ki intézi a vétellel kapcsolatos adóügyi teendőidet? Te?
Egy megbízott? Az elmaradt teendők súlyos kamatokkal járnak és idővel megjelennek a tulajdoni lapodon.

Ha konkrét ingatlanvásárlási terveid vannak Torrevieja környékén, szívesen segítek további tippekkel!

Spanyol nyaraló vásárlása sokak számára vonzó befektetés, de nem mindenkinek ajánlott

Sun, 24 Nov 2024 09:09:00 +0000

Spanyol nyaraló vásárlása sokak számára vonzó befektetés, de nem mindenkinek ajánlott.
Az alábbi csoportoknak érdemes kétszer átgondolni, hogy valóban jó döntés-e számukra egy spanyol ingatlan megvásárlása:

1. Akik nem biztosak anyagi helyzetükben

Bizonytalan jövedelemmel rendelkezők: Ha valakinek nincs stabil, kiszámítható bevétele, az ingatlan fenntartási költségei (adók, rezsi, karbantartás) hosszú távon problémát jelenthetnek.
Akik hitelből finanszíroznának: Ha valaki túlságosan eladósodna a vásárlás miatt, az komoly kockázatot jelenthet. Spanyolországban ráadásul külföldiként gyakran kedvezőtlenebb feltételekkel lehet hitelt kapni.

2. Akik csak évente néhány napot töltenének ott

Ritkán látogatók: Ha valaki csak évente egy-két hétig használja a nyaralót, lehet, hogy nem éri meg megvásárolni. Ebben az esetben az ingatlan bérlése gazdaságosabb lehet.
Befektetési szándék nélküliek: Az üresen álló ingatlan nem termel bevételt, ráadásul amortizálódik. Ha valaki nem tervezi kiadni, akkor a fenntartási költségek feleslegesen terhelhetik a költségvetését.

3. Akik nem ismerik az ingatlanvásárlás helyi szabályait

Nyelvi és kulturális akadályokkal küzdők: Ha valaki nem beszél spanyolul vagy angolul, nehézségekbe ütközhet az ingatlanvásárlás, az adminisztráció és az ügyintézés során.
Tudatlan vásárlók: Spanyolországban az ingatlanpiacon eltérő szabályok érvényesek, és a rejtett költségek (pl. átírási díjak, adók) meglepetést okozhatnak azoknak, akik nem jártasak ezekben.

4. Akik gyorsan akarnak nyereséget elérni

Türelmetlen befektetők: Az ingatlanpiac általában lassabb megtérülést kínál, és a spanyol piac néha ciklikusan ingadozik. Azoknak, akik gyors profitra számítanak, inkább más befektetési formák javasoltak.

5. Akik nem szívesen foglalkoznak ingatlankezeléssel

Karbantartási gondokkal küzdők: Egy tengerparti ingatlan állapota gyorsan romolhat a párás, sós levegő miatt, ami rendszeres karbantartást igényel.
Távollévő tulajdonosok: Ha valaki nem tartózkodik a közelben, egy menedzsmentcég bérlése szükséges lehet, ami további költségekkel jár.

6. Akik bizonytalanok az életstílusukban

Változékony preferenciák: Ha valaki nem biztos benne, hogy a következő 10–15 évben Spanyolország lesz a kedvenc úti célja, lehet, hogy túl korai egy ingatlan vásárlása.

Összegzés

A spanyol nyaraló vásárlása akkor jó döntés, ha az anyagi helyzet stabil, a helyi szabályok ismertek, és az ingatlant rendszeresen használják vagy hasznosítják. Akik viszont nem rendelkeznek ezekkel a feltételekkel, jobban járhatnak más megoldásokkal, például bérléssel vagy alternatív befektetésekkel.